Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler Real Decreto-Ley 21/2018

Con independencia de que me parece una redacción mala de corta y pega, con algún absurdo que otro como el de la necesidad de la vivienda para la persona jurídica, las novedades a partir de mañana, 19 de diciembre, fecha de entrada en vigor de las medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, son las siguientes:

Duración de los Contratos de alquiler

Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica).

Lo que quiere decir que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada más tiempo.

También se alarga el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años, después de que venza el plazo establecido en el contrato, si no se manifiesta lo contrario.

 

Fianza y Garantías

Podremos pedir una mensualidad de renta en concepto de Fianza si se trata de vivienda o dos mensualidades si se trata de uso diferente a vivienda, y en metálico.

Por otro lado podrán pedirse garantías por el cumplimiento de las obligaciones, adicionales a la fianza, siempre que no excedan de dos mensualidades de renta.

Esto me lleva a preguntarme que si a partir de ahora el aval bancario o no bancario, deja de tener validez, y a contestarme que entiendo que no, puesto que una cosa es la petición de cantidades en efectivo de renta en concepto de garantía y otra muy distinta la del aval.

 

Los gastos de inmobiliaria

Si los servicios de gestión y formalización los contrata el arrendatario, este deberá pagar estos gastos.

Pero con carácter general los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

 

Exención de AJD

Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

La realidad es que en la actualidad muy pocos contratos tributaban por AJD (el famoso timbre de los años 60 y 70), mas que una rebaja es un alivio de un papeleo menos.

 

Repercusión del IBI en alquileres sociales

Cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al inquilino del pago de este impuesto.

Es decir, en los alquileres sociales se elimina la obligación de repercutir este tributo al arrendatario.

 

Recargo del IBI en inmuebles de uso residencial desocupados

Los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto, en todos aquellos inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente.

Supongo que crearán un cuerpo especial para verificar este extremo, es decir, que este desocupado y de modo permanente.

 

Ayuntamientos con superávit y vivienda pública

Se permite a los ayuntamientos con superávit (no creo que haya muchos) que destinen este a promover su parque de vivienda pública y poder establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado

 

Pisos turísticos

El famoso asunto del alquiler de los pisos  turísticos deja de estar regulado definitivamente por la LAU, dejándose al criterio autonómico o local su regulación.

Ahora hace falta que se unifique el criterio de las más de cien normas existentes en España y que la incertidumbre desaparezca, cosa que no veo fácil.

De momento, el real decreto modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal permitiendo a las comunidades de vecinos intervenir en su autorización o no, siempre que lo apoyen tres quintas partes de los propietarios, e incluso incrementar los gastos de comunidad a aquellos pisos dedicados a esta actividad.

Aunque la medida no tiene carácter retroactivo, más de un pleito se generará por alguna Comunidad.

 

Cambios en los desahucios

Y como todo son facilidades para los arrendatarios, el decreto, incluye cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que se paralicen los desahucios hasta que se encuentre una alternativa habitacional en los casos que afecten a personas o familias vulnerables.

En el requerimiento de pago debe informarse al demandado de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, y si acuden y estos detectan la vulnerabilidad, lo notificarán al Juzgado para que paralice la ejecución por un plazo de un mes o dos si el arrendador es persona jurídica, tiempo en el que los servicios sociales buscaran una solución. Transcurrido ese plazo, se continuará el procedimiento.

Lamentablemente esta medida, en mi opinión, no servirá de mucho, salvo para demorar aún más los procedimientos de desahucio. La intervención de los servicios sociales debería ser antes de que se inicie el procedimiento, puesto que la situación de vulnerabilidad suele venir de muchos meses antes.

 

Medidas de accesibilidad en los edificios

También se modifica la Ley de Propiedad Horizontal para incrementar el fondo de reserva del 5 al 10% en un plazo de tres años.

El objeto fundamental es que se pueda destinar su importe a la realización de obras de adaptación o mejorar de la accesibilidad, instalación de ascensores, rampas, etc.

Se consolida el carácter obligatorio de estas obras “siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.” incluso su obligatoriedad total cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 por ciento del importe de las mismas.

 

Angel Manuel Cardo Herrero

               Abogado

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