Adquisición de un bien inmueble en subasta judicial: alcance en la subrogación de cargas anteriores o preferentes

El Tribunal Supremo, ha dictado sentencia el 3/6/2016, nº 366/2016, rec. 1304/2014, en la que concluye que en la adquisición de un bien inmueble en subasta judicial, con cargas anteriores, opera el mecanismo de la subrogación, subrogación que se produce respecto de la carga y no respecto de la deuda que tal carga asegura  (esto es, sobre el adjudicatario pesa el deber de soportar la realización forzosa del bien para satisfacer el crédito asegurado y no asumir forzosamente la posición del deudor en la relación obligacional objeto de la garantía hipotecaria), condenando, no obstante, al nuevo adjudicatario en aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto a devolver al fiador del préstamo hipotecario, lo que se vio obligado a abonar con posterioridad a que tuviera lugar la adjudicación del bien en cuestión.

El supuesto de hecho que dio lugar a que se dictara la referida sentencia, es el que brevemente se resume a continuación:

  1. Un matrimonio suscribe un préstamo hipotecario con una entidad bancaria, préstamo que además contó con el afianzamiento solidario de un hijo de dicho matrimonio.
  2. Como consecuencia de deudas del matrimonio, distintas del préstamo hipotecario, se inició por el acreedor, el correspondiente proceso tendente al cobro de su crédito, que terminó con la adjudicación por parte de dicho acreedor de las fincas titularidad del meritado matrimonio gravadas con una carga preferente (la hipoteca a la que se ha hecho referencia en el punto anterior); adjudicación ésta que no fue inscrita en el Registro de la Propiedad en cuestión.
  3. Tras la adjudicación de las fincas al nuevo adjudicatario, la entidad bancaria con la que el matrimonio había concertado el préstamo hipotecario, instó demanda de título no judicial, ejercitando acción hipotecaria sobre la finca y acción personal contra el matrimonio y el fiador, habiendo procedido el referido fiador a pagar, tras la notificación de dicha demanda, el principal adeudado, más los intereses devengados y las costas judiciales.
  4. El fiador interpuso demanda de reclamación de cantidad contra la nueva adjudicataria en ejercicio de la acción de reembolso o subsidiariamente  de enriquecimiento injusto  por entender que el nuevo adjudicatario se había subrogado en la deuda anterior (en la hipoteca), subrogación que alcanzaba no sólo la  carga hipotecaria, sino también la obligación o deuda garantizada. La sentencia de primera instancia, estimó en parte la demanda, reconociendo la acción de reembolso, por entender que la nueva adjudicataria se subrogó también en la obligación o deuda garantizada, debiendo dicha adjudicataria proceder al reembolso de las cantidades pagadas por los anteriores deudores. Recurrida dicha sentencia en apelación por el adjudicataria en subasta judicial, la sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 27 de febrero de 2014, estimando dicho recurso de apelación, por entender que en el caso no se produce una verdadera subrogación de deudas, sino una subrogación en la responsabilidad derivada del mejor rango registral, sin que desaparezca el deudor primitivo,  por lo que la subrogación en cuestión, lo que  conlleva es el deber, por parte de los posteriores adquirentes, de soportar o tolerar la ejecución forzosa del bienes para la efectividad de los créditos preferentes (esto es, la nueva adjudicataria en subasta judicial de un bien con cargas anteriores de cualquier tipo, debe responder de la deuda garantizada por dichas cargas anteriores con el bien adjudicado, no siendo de aplicación la responsabilidad del artículo 1.911 del Código Civil).
  5. Contra la referida sentencia, el fiador en el préstamo hipotecario que pagó la deuda tras la adjudicación del bien al nuevo adjudicatario en subasta judicial, se interpuso recurso de casación que fue resuelto en sentido estimatorio por el Tribunal Supremo en la sentencia referenciada en el encabezado del presente escrito. El Tribunal Supremo, en la meritada sentencia, concluye que  de conformidad con el artículo 670.5LEC,  la subrogación se produce respecto de la carga y no respecto de la deuda que tal carga asegura, esto es, la subrogación al amparo del precepto, acontece sobre el deber de naturaleza real de soportar la realización forzosa del bien para satisfacer el crédito garantizado y no en asumir forzosamente la posición del deudor en la relación obligacional objeto de la garantía hipotecaria. No obstante lo anterior,  el Tribunal Supremo, revoca la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid ut supra referenciada, confirmando la de instancia que condenaba al nuevo adjudicatario a devolver al primitivo deudor lo abonado tras la adjudicación del bien an su favor, todo ello por entender que, en contra del criterio sostenido por la Audiencia, sí que concurren los requisitos para que resultara de aplicación el instituto del enriquecimiento injustificado, toda vez que si el deudor en la obligación que estaba garantizada con la carga real no fue deducida para fijar el tipo de subasta, o un fiador satisface dicha obligación, no es que la subrogación legalmente prevista modifique el alcance anteriormente expuesto, sino más bien que la adjudicación así realizada supone una atribución económica injustificada para el adjudicatario.

subasta

 

Por CE Consulting Abogados

Fuente: www.poderjudicial.es

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